در یك نشست علمی و تخصصی مطرح شد؛
انبوه سازی در عین اختصاصی سازی مطالبه واقعی مردم در حوزه مسکن است
به گزارش هم ماشین، سیاست های توسعه ای کشور در قسمت مسکن باید متناسب با شرایط انقلاب چهارم صنعتی صورت بندی شود و مردم ایران به لحاظ فرهنگی علاقه ای به زندگی استیجاری ندارند.
به گزارش هم ماشین به نقل از مرکز پژوهش های توسعه و آینده نگری مطرح شد؛ یکصد و سی و پنجمین نشست علمی تخصصی با عنوان" راهکارهای مواجهه با بحران تامین مسکن" با حضور روح الله اکبری؛ دستیار ویژه وزیر و دبیر قرارگاه مسکن وزارت راه و شهرسازی به عنوان مدیر علمی و محمّدحسین شریف زادگان؛ استاد دانشگاه شهید بهشتی و وزیر اسبق رفاه و تامین اجتماعی، ابوالفضل نوروزی؛ مشاور وزیر و مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به عنوان سخنرانان اجرا شد.
در ابتدای این نشست روح الله اکبری؛ دستیار ویژة وزیر و دبیر قرارگاه مسکن وزارت راه و شهرسازی ضمن بیان اهمیت موضوع نشست، اظهار داشت: مسئله مسکن در کشور دارای ابعاد مختلفی همچون فرهنگ، آمایش سرزمین، مهاجرت و… است. در حقیقت این مساله شامل نظرات سیاستی در بخش و همین طور سیاست های کلان کشور است و این قضیه که فعالیت در پی سکونت حرکت می کند و یا سکونت در پی فعالیت خواهد بود موضوعی است که باید بدان توجه کرد.
وی افزود: اگر سیاست های بخشی با سیاست های کلان همراه نباشد در وضعیت انفعالی قرار می گیریم؛ پس باید توجه داشت اگر یک مسئله با راهکار آن مسئله فاصله بسیاری بگیرد باید به سمت نوسازی راهکار مسئله روی بیاوریم در حقیقت در این شرایط نیازمند شیفت پارادایم خواهیم بود.
این مقام مسئول اظهار داشت: به زبان ساده روش های قبلی در حل مسئله مسکن دیگر پاسخگو نیست. دولت باید از ایجاد انحصار در تولید و توزیع مسکن پیشگیری کند و از طرف دیگر طبق قانون دولت باید پاسخگوی اقشار خاص در مسئله مسکن باشد.
اکبری در همین ارتباط افزود: کشور اکنون برمبنای صدور پروانه های ساخت، توانایی ساخت ۴۰۰ الی ۴۵۰ هزار واحد مسکونی را دارد؛ پس اگر فرض ساخت سالی یک میلیون مسکن را داشته باشیم دولت راهی ندارد مگر این که با توانمندسازی بخش خصوصی این توازن عرضه و تقاضا را بوجود آورد.
وی با اشاره به وضعیت اقتصادی کشور اظهار داشت: در این شرایط خاص اقتصادی دولت نمی تواند منتظر نقش آفرینی بازار باشد؛ بلکه باید مستقیم برمبنای قانون برای مسکن اقشار خاص اقدام نماید و شکست به وجود آمده در بازار را در عرضه و تقاضا به نحوی جبران کند.
دستیار ویژة وزیر راه و شهرسازی، افزود: درباب مسئله مسکن باید به بحث تامین زمین اشاره نمود، از یک سو زمینهای موجود کافی نیستند و درعین حال همین زمینهای موجود نیز گرفتار وضعیت احتکار شده است.
وی با اشاره به وقوع پدیده مهاجرت به روستاها، اضافه کرد: متناسب با انقلاب چهارم صنعتی، تمایل به زندگی در روستاهایی که ظرفیت خوبی دارند درحال افزایش است؛ این در حالیست که در طرح های هادی روستایی تدبیری درباب توسعه متوازن روستاها اندیشیده نشده است. بیشتر طرح های مشاوره ای و طرح های هادی روستایی کشور با رویکرد انقلاب صنعتی دوم تدوین می شود؛ نظامات مشاوره ای که حالا در پیش بینی طرح های توسعه داریم باید ببینیم تا چه میزان با استقبال مواجه می شود و این عدم استقبال مردم منجر به طولانی تر شدن صفوف کمیسیون ماده پنج می شود؛ پس باید بدانیم اگر طرح درستی داشته باشیم تقاضای طرح موارد در کمیسیون های ماده پنج کاسته می شود. با توجه به مباحث مطرح شده، در حوزه طرح های مشاوره و طرح های هادی نیازمند یک شیفت پارادایم اساسی هستیم.
دبیر قرارگاه مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به مفهوم تولید انبوه در عین منحصربه فرد بودن مسکن در ایران اظهار داشت: این نیاز واقعی جامعه است که هم تولید انبوه مسکن داشته باشد و هم منحصربه فرد طراحی و اجرا شود.
وی با اشاره به طرح نهضت ملی مسکن اشاره کرد: این طرح مبتنی بر منابع بانکی طراحی شده است و در طراحی آن با تنوع منابع مواجه نیستیم و ازآنجاکه مسکن در کشور ما تبدیل به یک کالای سرمایه ای شده است به طور معمول تسهیلات در نهایت به سمت نفع دلال ها حرکت می کند؛ پس باید بدانیم در مسئله مسکن با یک موضوع پیچیده مواجه هستیم.
این مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی با اشاره به فاصله منطقی نگاه عرفی جامعه با قوانین موجود، اظهار داشت: اگر این فاصله منطقی زیاد شود قانون در عمل اجرائی نمی شود؛ پس در عرصه مسکن شیوه مداخله باید به شکلی باشد که بتوانیم نیازهای مردم را پوشش دهیم.
در ادامه این نشست محمّدحسین شریف زادگان؛ استاد دانشگاه شهید بهشتی و وزیر اسبق رفاه و تامین اجتماعی به عنوان سخنران ابتدایی نشست ضمن بیان زوایای مختلف مسئله مسکن، اظهار داشت: باید بدانیم مسئله مسکن هم جزئی از اقتصاد کلان محسوب می شود، پس باید مقوله مسکن را در افق های اجتماعی، فرهنگی و… نیز لحاظ نماییم.
وی با اشاره به مفهوم وارونگی مسئولیت ها در کشور، اظهار داشت: ما باید به مطالعات مقوله مسکن توجه ویژه ای داشته باشیم. به عنوان مثال حالا در تلاش هستیم رشته ای مثل برنامه ریزی مسکن را در دانشگاه تأسیس نماییم.
این محقق حوزه مسکن ارائه خودرا تحت عنوان " تحلیل تامین مسکن، گروههای اجتماعی در ایران" این چنین شروع کرد: باید بدانیم هدف سیاست اجتماعی بهبود رفاه شهروندان است.
وی با اشاره به این که ممکنست برخی تصمیمات اقتصادی لطمه هایی به اقشار ضعیف جامعه وارد میکند اظهار داشت: باید گپ ها و مشکلات به وجود آمده را باسیاست های حمایت اجتماعی تدبیر کرد. در همین ارتباط، برمبنای اصول ۲۸، ۲۹، ۳۰ و ۳۱ قانون اساسی می بایست به مسئله رفاه اجتماعی توجه ویژه داشت.
شریف زادگان با اشاره به این که بیش از ۶۰ درصد از درآمدهای دولت از منابع نفتی حاصل می شود اظهار داشت: در ادبیات عمومی چنین دولت هایی را ارزان تر می دانند به این معنا که منابع درآمدی آن حاصل کار مستقیم نیست و به همین جهت دولت ها به شدت به سمت دولت های رفاه حرکت می کنند و مردم هم دائم چشمشان به دولت می باشد. مسکن، آموزش و بهداشت را از دولت انتظار دارند.
این محقق با اشاره به مفهوم فضاهای ناکارآمد شهری و آمارهای فقر در ایران اظهار داشت: در سال ۱۳۵۷ چهل درصد مردم زیر خط فقر بودند. در مقطعی این عدد زیر ده درصد آمده است و در سال ۱۳۹۹ سی و هفت درصد زیر خط فقر بوده اند که این آمارها بصورت رسمی انتشار یافته است.
وی با تحلیل مفهوم شکست بازار افزود: زمانی که گروه هایی نمی توانند در بازار شرکت نمایند عرضه و تقاضا شکست می خورد. یعنی تعدادی از اقشار مردم توانایی شرکت در بازار خرید و فروش مسکن را ندارند و این شکست بازار به دولت اجازه مداخله در بازار را می دهد.
شریف زادگان با اشاره به تجربه مسکن مهر، اشاره کرد: برمبنای مطالعات انجام شده مسکن مهر به دهک های سه الی پنج تعلق گرفت. باید توجه داشته باشیم تعدادی از دهک ها اساساً نمی توانند از بانکها وام بگیرند و توانایی باز پرداخت وام را ندارند.
وی با اشاره به دلیلهای ایجاد سکونت گاه های غیررسمی، اضافه کرد: پدیده اعیان سازی، ناکارآمدی اقتصادی، فقر، فرسایش های روستایی، شهری و… این پدیده را رقم می زند.
این محقق دانشگاه ضمن انتقاد از تعدد سیاست ها در عرصه ساخت مسکن افزود: ما در کشور ۱۷ سیاست مسکن را در عرض ۴۴ سال اجرا کردیم. به شکلی که بصورت میانگین هر دوسال و نیم یک سیاست اجرا شد درحالی که سیاست های مسکن بمنظور اجرا به بازه بالای ده سال نیاز دارند. برای مثال تأسیس بنیاد مسکن توسط آیت الله خسروشاهی که در آن سال و در پی اجرای آن سیاست قیمت زمین را تا حد صفر تقلیل داد که یکی از تأثیرگذارترین نوع سیاست ها بود. همین طور همچون این سیاست ها می توان به سیاست های: تعاونی مسکن، شهرهای جدید، مسکن مهر، آماده سازی زمین، فروش تراکم در تهران، مسکن اجتماعی و جهش مسکن اشاره نمود.
وی با اشاره به سیاست های دولت ها در بخش مسکن در دوره های مختلف اضافه کرد: چرا ما ۱۷ سیاست را در ۴۴ سال باید پیگیری کنیم؟ در حقیقت هر دولت فکر می کند باید اقدامی جدید در حوزه مسکن ارائه کند، پس از پیگیری سیاست های قبلی امتناع می کنند. بطورمثال دولت گذشته در انتقاد نسبت به مسکن مهر زیاده روی کرد و درعین حال در اجرای طرح مسکن اجتماعی نیز عملکرد مثبتی را مشاهده نکردیم؛ پس بر این باورم تمام این موارد به ما می گوید نداشتن یک نظریه رفاه اجتماعی عمومی مشکل اصلی این تنوع سیاست هاست.
این استاد دانشگاه با بیان تجربیات جهانی در حوزه مسکن، اضافه کرد: دولت ها در دیگر نقاط دنیا به طور معمول سیاستگذاری می کنند و در ساخت مسکن بصورت مستقیم دخالت نمی کنند.
وی با اشاره به این که ما در ایران نمی توانیم هر آنکه مسکن ندارد را صاحب مسکن کنیم؛ بلکه باید به مسکن استیجاری دقت کنیم، اظهار داشت: این مفهوم می تواند به عنوان یک پارادایم شیفت مطرح شود؛ بدین سبب که مسئله مسکن ملکی بسادگی حل نخواهد شد. در این راستا، دولت می تواند با سیاستگذاری درست به سمت مدلهای حرفه ای مسکن استیجاری حرکت نماید.
شریف زادگان در بخش راهکارهای نهایی مبتنی بر تجربیات بین المللی، تجربیات داخلی و اهمیت تغییر سیاست های مسکن اضافه کرد: تأسیس صندوق های: ذخیره شهری، پس انداز مسکن، مؤسسات مالی مسکن، اختصاص زمینهای مناسب به دولت و شهرداری ها، تنوع بخشی به روش های نوین بانکی، استفاده از ظرفیت بافت های فرسوده، برنامه ریزی و طراحی نظام استیجاری در ایران، برنامه ریزی جامع برای حمایت مالی، اختصاص زمین برای گروههای درآمدی دهک یک تا سه و تنوع بخشیدن به گونه های ساخت ارزان مسکن همچون راهکارهای مدیریت مسئله مسکن محسوب می شود.
وی در خاتمه اشاره کرد: موضوع مسکن یک امر پیچیده اقتصادی، مهندسی، مالی، اجتماعی، فرهنگی و… است و باید به مسائل پیچیده آن توجه گردد و باید نیک بدانیم مسکن یکی از مهم ترین مسائل سیاسی و اجتماعی بشمار می رود که متأسفانه ما در ایران این مقوله مهم را زیاد جدی نگرفته ایم و به همه ابعاد آن توجه نکرده ایم.
در ادامه این نشست ابوالفضل نوروزی؛ مشاور وزیر و مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به توصیف وضعیت موجود، اظهار داشت: باید شناخت درستی از وضعیت مسکن در کشور داشته باشیم و سپس به چالش ها، راهبردها و در نهایت اقداماتی دست بزنیم که متناسب با وضعیت فعلی باشد.
وی در همین زمینه افزود: از سال ۱۳۷۱ تا حالا برمبنای میانگین کشوری هزینه مسکن از هفده درصد سبد خانوار به سی و پنج درصد هزینه سبد خانوار رسیده است که این عدد برای تعدادی از اقشار تا بالای هفتاد درصد هم می رسد. در شهر تهران نسبت مستأجرین به مالکین به پنجاه و یک درصد رسیده است.
این محقق و کارشناس حوزه مسکن با اشاره به دو مفهوم استیجاری الزامی و استیجاری اختیاری، اظهار داشت: مردم ایران از نظر فرهنگی دوست دارند مالک باشند و حدودا مدل استیجاری موجود مدل الزامی محسوب می شود.
وی با اشاره به مسئله واقعی مردم، اشاره کرد: وقتی مردم می خواهند مالک باشند نمی توانیم به آنها نسخه اجاره نشینی را پیشنهاد دهیم؛ بطورمثال در فرهنگ عمومی جامعه ما اگر یک فرد سی سال کارکرده باشد و متأهل باشد و مالک نباشد یک فرد ناموفق شناخته می شود؛ پس مدل استیجاری در کشور ما بصورت امر فرهنگی توسط مردم مطلوب ارزیابی نمی گردد.
وی ضمن بیان این که باتوجه به وضعیت اقتصادی، مردم با پس انداز گذشته نمی توانند مالک باشند؛ بلکه باید با مدل پس انداز آینده مثل وام بتوانند مالک شوند، افزود: عمر مفید ساختمان ها در ایران زیر سی سال است و این یک لطمه است. همین طور معماری ما مبتنی بر الگوهای انقلاب اسلامی صورت نگرفته است و مدلی برای معماری ملی تا حالا نداشته ایم.
نوروزی با اشاره به مطالعات طرح جامع مسکن که در دولت قبل صورت گرفت اظهار داشت: برمبنای آن مطالعه باید در سال بالای ۹۰۰ هزار مسکن از سال ۱۳۹۵ تا سال ۱۴۰۵ بصورت سالانه ساخته شود.
این در صورتی است که در دولت قبل، میانگین ساخت مسکن ۴۰۰ هزار واحد بوده است. پس در همان دولت سالانه ششصد هزار مسکن کمبود داشته ایم و عرضه و تقاضا اصلاً با هم هماهنگ نبوده است.
وی به چالش های حوزه مسکن اشاره نمود و اضافه کرد: چالش اسناد غیررسمی یک مسئله مهم می باشد. برای نمونه اگر می توانستیم مسئله پیش فروش را حل نماییم خیلی از منابع مالی خرد مردم وارد تولید مسکن می شد.
این مقام مسئول حوزه مسکن با اشاره به اصلاح لکه ای بافت های فرسوده، اشاره کرد: باید کل پلاک های بافت فرسوده اصلاح گردد تا سرانه ها بصورت کامل اجرا شود. امید داریم با طرح کلید به کلید بتوانیم قسمتی از مشکلات بافت های فرسوده را به شکل تجمعی حل نماییم.
وی به چالش گرانی مسکن و اجاره اشاره نمود و اظهار داشت: راهبرد این چالش عرضه زمین و توزیع مناسب مسکن می باشد. ما باید مقدمات عرضه زمین و ملک را بصورت جدی فراهم نماییم. هم عرضه کافی و درعین حال هم توزیع مناسب را پیگیری کنیم؛ یعنی بطور همزمان سیاست عرضه و تقاضا را ساماندهی نماییم.
نوروزی با اعلان اینکه باید بدانیم در چه وضعیتی قرار داریم، افزود: سیاستگذاری با چشمان باز اتفاق می افتد. در حقیقت باید سامانه برخط نفوس و مسکن شکل بگیرد؛ پس باید در ابتدا بصورت برخط داده ها را داشته باشیم. همین طور باید اسناد رسمی و غیررسمی بصورت دقیق مشخص شود و با ابزار مالیات می توان کاری کرد که خانه های خالی در بازار ارائه شود. گرفتن مالیات از زمینهای مسکونی خالی در کنار این سیاست و ایجاد شفافیت باید پیگیری شود.
وی با اشاره به نرخ طبیعی پنج درصدی خانه های خالی اظهار داشت: این عدد در کشور ما ده درصد است. فقط در اردبیل ۶۰۰ هکتار زمین مسکونی داریم که ارائه نشده است؛ یعنی ششصد هکتار زمین در یک شهر مثل اردبیل احتکار شده است که اکثراً متعلق به تعاونی های خصوصی است.
این محقق اضافه کرد: بحث مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر می تواند سوداگران را از بازار مسکن دور کند. اگر تولید را تسهیل نماییم و در مقابل نگهداری بدون استفاده را گران نماییم و در حقیقت مالیات را به پس از پروسه ساخت موکول نماییم، چرخه تولید مسکن قدرت می گیرد؛ پس تولید را باید به ساده ترین نحو و حداقل شرایط، رونق دهیم و در مقابل احتکار را با وضع قوانین سخت گیرانه غیراقتصادی نماییم.
وی با اشاره به سامانه ملی املاک و اسکان در کشور، اظهار داشت: متأسفانه با وجود قانون، دولت قبل اعتقادی به این سامانه نداشت؛ پس در این دولت این اقدام با فوریت مورد پیگیری قرار|گرفت و الان این سامانه احیا شده است. ما اکنون ۴۰۰ میلیون رکورد اطلاعاتی از مبادی مختلف داریم و تا حالا به عدد هفتاد و پنج میلیون جمعیت مشخص که در کجا زندگی می کنند و سکونت دارند دست پیدا کرده ایم و از این بین بیش از شش میلیون سرپرست خانواده، اطلاعات سامانه را تأیید کرده اند. حالا هر معامله رسمی مسکن و هر اجاره نامه رسمی بصورت برخط اجرا شده و داده های آن در این سامانه مستقر است. به عنوان مثال در ثبت نام مدارس امسال از ظرفیت این سامانه استفاده شد. اکنون بیش از ده میلیون نفر ثبت نام مدارس بصورت برخط و با بهره گیری از ظرفیت این سامانه اتفاق افتاده است.
وی با بیان دستاوردهای این سامانه در همین مدت کوتاه افزود: برمبنای داده های این سامانه، بیش از ۷۰۰ هزار ملک لوکس شناسایی شد. همین طور با افرادی که بطورمثال بالای ۱۰۰ خانه خالی داشته اند، مکاتبه و اخطار ارسال شد. همین طور برای بیش از شصت هزار ملک برگه تشخیص مالیاتی صادر شد و بیش از ده میلیون پیامک برای مالکین ارسال شده است. شناسایی بیش از ۵۰۰ هزار خانه خالی از دیگر دستاوردهای این سامانه می باشد و از طرف دیگر با ارسال پیام های مختلف، به سمت مورد استفاده قرار گرفتن این املاک حرکت کرده ایم. در حقیقت ما علاقه ای به گرفتن مالیات نداریم؛ ولی از این ابزار بمنظور جلوگیری از احتکار ملک استفاده می نماییم.
وی با اشاره به پدیده احتکار زمینهای مسکونی، اشاره کرد: بطورمثال در شهر اردبیل ۱۵ الی ۲۰ درصد از زمینهای مسکونی خالی هستند. همین طور در شاهرود و کاشان زمینهای مسکونی با متراژهای بالا وجود دارند که ارائه نشده است و با پدیده احتکار زمین مواجه هستیم.
نوروزی به قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها اشاره نمود و اظهار امیدواری کرد: با تصویب این قانون ابزارهای خوبی در دست دولت قرار گیرد تا بتوانیم با بوجودآوردن سکوهای موفق معاملات ملک در زمینه های نوآورانه را پیگیری نماییم و از این رهگذر خیلی از موارد را حل نماییم و درعین حال با سوداگران دانه درشت برخورد نماییم.
وی در همین زمینه اضافه کرد: عموم مشاورین املاک منصف هستند ولی در همین مدت زمان کوتاه با مدیریت بنگاه های املاکی که مشغول اختلال در بازار مسکن هستند بصورت جدی برخورد شده است و خواب را بر این افراد حرام کرده ایم. بسیاری از املاکی ها جواز نداشتند، کد رهگیری را نمی گیرند، تعدادی از این بنگاه ها درصدی از حق معامله را بصورت غیرقانونی می گرفته اند؛ پس به شدت با سوداگری در این بخش مقابله کرده ایم.
نوروزی با اشاره به پدیده بنگاه های املاک در کشور اظهار داشت: ما در کشور ۱۶۴ هزار بنگاه فعال داریم و در طول این مدت با همکاری تعزیرات تعداد شصت هزار از این بنگاه ها مورد بازرسی و بررسی مفصل قرارگرفته اند و تا کنون چهار هزار بنگاه پلمب شده اند. درعین حال ما دست مشاورین املاک امین را می بوسیم؛ اما در مقابل با بنگاه های متخلّف برخورد می نماییم. حدود ۱۴۰ میلیارد تومان جریمه تا حالا برای بنگاه های متخلّف صادر گردیده است. وزارت راه و شهرسازی زیرساخت صدور کد رهگیری رایگان را برای مردم فراهم نموده است و تا حالا سی هزار قرارداد بوسیله این سامانه صادر گردیده است.
وی در خاتمه با بیان تجربه مسکن مهر اشاره کرد: مسکن مهر ۴ میلیون واحد بود که سه میلیون واحد مردم ساز بود و یک میلیون واحد انبوه سازی شد. با محاسبه ضریب خطاهای طبیعی می توان گفت مسکن مهر یک اقدام بزرگ بوده است. این طرح حدود چهارصد هزار نفر از اقشار کم درآمد تحت پوشش را بصورت مستقیم صاحب خانه کرد و در مجموع شانزده میلیون نفر در این مسکن ها درحال زندگی هستند.
لازم به ذکر است این جلسه به همّت دفتر آموزش مرکزپژوهش های توسعه و آینده نگری روز سه شنبه ۷ شهریورماه ۱۴۰۲، از ساعت ۹ الی ۱۲، با حضور جامعه علمی، پژوهشی، دانشگاهی، اندیشگاهی، صاحب نظران، مدیران، کارشناسان دستگاه های اجرائی ملّی و استانی بصورت حضوری و مجازی انجام شد که در آخر حاضرین به بیان دیدگاه های خود در حوزه مباحث مطرح شده پرداختند.
منبع: هم ماشین
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب