كارشناس اقتصادی:
با اهمیت تر از ساخت مسکن، کنترل قیمت های فعلی در بازار مسکن می باشد
کارشناس اقتصاد مسکن با اعلان اینکه دولت ابتدا باید به تنظیم گری و کنترل بازار مسکن ورود کند، اظهار داشت: در صورتیکه این اتفاق رخ دهد، مردم و سازندگان خود به خود به سمت افزایش عرضه متمایل می شوند.
فرهاد بیضایی در گفتگو با خبرنگار مهر درباره نیاز سالانه یک میلیون مسکن در طرح نهضت ملی مسکن اظهار نمود: موضوع اصلی، تنظیم گری در بازار است؛ سیاست های تنظیمی بازار مسکن در رأس اقدامات دولت و وزارت راه و شهرسازی قرار دارد.
جای خالی مالیات های تنظیم گری بخش مسکن
وی با اشاره به اهمیت مدیریت بازار مسکن نسبت به افزایش عرضه اضافه کرد: مدیریت بازار مسکن از لایه های مختلفی قابل اجرا می باشد که یکی از آنها اجرای مالیات های تنظیمی در بخش مسکن است؛ مانند مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر دارایی، هوشمندسازی سامانه های حوزه املاک و مسکن.
کارشناس اقتصاد مسکن با اعلان اینکه باید روش های عرضه و تقاضای مسکن به روز رسانی و از اپراتورها یا پلت فرم های هوشمند استفاده نمائیم تصریح کرد: دولت در کنار نوسازی روش های عرضه و تقاضای مسکن می تواند سیاست تنظیم گری بازار مسکن را هم پیگیری کند.
سطوح مختلف تنظیم گری بازار مسکن
وی با اشاره به از هم گسیختگی فعلی بازار مسکن اشاره کرد: سطح دوم تنظیم گری بازار مسکن ورود دولت به حوزه مدیریت سازندگان و سطح سوم راه اندازی شبکه سازندگان حرفه ای و توسعه گران مسکن می باشد که دولت باید این شبکه را شکل بدهد.
بیضایی اظهار داشت: کنترل شبکه سازندگان مسکن در نهایت به کنترل سمت «عرضه» مسکن منجر خواهد شد؛ ضمن این که با کنترل این شبکه، موضوع عرضه مسکن با سبدی از انواع تولیدات روبرو خواهد شد.
کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: بعد از کنترل بازار و مدیریت بازار مسکن، دولت می تواند پروژه هایی برای اقشار هدف در نظر بگیرد که با اهمیت ترین اقشار هدف متقاضیان فعلی بازار مسکن هستند.
گروه های هدف دریافت مسکن تعیین شوند
وی اصلی ترین گروههای متقاضی مسکن را کارگران، دهک های اول تا سوم، بازنشستگان یا بیمه شدگان تامین اجتماعی، روستاییان و … عنوان و اظهار نمود: در این صورت پروسه تولید مسکن خیلی آسان تر از وضع موجود خواهد بود. چون بازاری کارآمد و به روز با حذف ناکارآمدی ها و کژکارکردی ها خواهیم داشت که در آن دلالی و سوداگری مسکن حذف شده یا به حداقل ممکن رسیده است؛ مسکنی که عرضه می شود باکیفیت بالاتر یا حتی گارانتی و خدمات بعد از فروش به مردم ارائه می شود.
بیضایی اضافه کرد: اگر نظام حرفه ای تولید مسکن شکل بگیرد، می توانیم مبتنی بر نیاز مشتری به خواسته های متقاضیان مسکن پاسخ بدهیم؛ این اطمینان را هم خواهیم داد که مردم بتوانند با کمترین تورم یا افزایش قیمت و بالاترین کیفیت، مسکن مورد نیاز خودرا از بازار خریداری کنند.
کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: در مرحله بعدی دولت سراغ خانه دار کردن گروههای هدف می رود که می تواند برنامه های مشخصی را برای این گروه ها در نظر بگیرد؛ حتی این برنامه ها مشابه هم نخواهند بود و هر گروه برنامه ریزی مجزایی می طلبد بطورمثال مسکن مستمری بگیران تامین اجتماعی با برنامه خانه دار شدن کارگران و مسکن کارگری و مسکن روستایی متفاوت می باشد.
تفکیک میان طبقه متوسط و کم درآمد شهری
وی افزود: به نظر من باید در برنامه نهضت ملی مسکن، گروه بندی را بصورت طبقه متوسط شهری با طبقات کم درآمد انجام دهیم و نیاز مسکن هر گروه به گونه دیگری پاسخ داده شود. یکی از اشکالاتی که هم اکنون نهضت ملی مسکن دارد، این است که در عرضه مسکن تنوع بخشی را شاهد نیستیم.
بیضایی اظهار داشت: این که بخواهیم با یک مدل عرضه مسکن، بخش عمده نیاز بازار را پوشش دهیم، دور از ذهن است؛ یا ممکنست طبقات متمکن مالی استقبال نکنند یا در استطاعت تامین منابع این طرح از طرف طبقات کم درآمد نباشد.
وی اشاره کرد: بدین سبب باید یک بسته سیاستی کامل را با کمترین سطح تصدی گری دولت ولی بالاترین سطح تنظیم گری برای دولت، تدوین و اجرائی شود؛ چنین طرحی می تواند ریل گذاری خیلی خوبی باشد تا در آینده بخش مسکن روی همین ریل هم ادامه داشته باشد.
شرایط فعلی نظام بانکی به خلق پول و تورم زایی می انجامد
کارشناس اقتصاد مسکن درباره تسهیلات ۳۶۰ هزار میلیارد تومانی و تورم زا بودن یا نبودن آن بیان کرد: هم اکنون نحوه خلق پولی که بانکها انجام می دهند و ترازنامه آنها، عملاً منجر به اضافه برداشت از بانک مرکزی می شود و اساساً تورم زاست؛ وضعیت فعلی تسهیلات نظام بانکی ما بطور کلی تورم زاست چه این تسهیلات به بخش مسکن بیاید و چه نیاید؛ شرایط فعلی نظام بانکی، ضد تورمی نیست.
نمی توان انتظار داشت ناگهان ۲۰ درصد تسهیلات بانکها به مسکن سازی برود
وی تاکید کرد: در قانون جهش تولید مسکن، اشکالات حقوقی و ابهامات زیادی وجود دارد که شاید در آینده موجب شود، این قانون با چالش های زیادی مواجه شود؛ نمی توان انتظار داشت که شبکه بانکی ناگهان ۲۰ درصد منابع خودرا به بخش مسکن اختصاص دهند حتی با همان نرخ سود ۱۸ درصد.
بیضایی اشاره کرد: هم اکنون علاقه بانکها اعطای تسهیلاتی است که در مدت کوتاه بتوانند بالای ۲۰ درصد از مشتری بازپس بگیرند؛ ضمن این که بانک هایی هستند که علاوه بر این که سود ۲۰ تا ۲۱ درصد از مشتری می گیرند، قسمتی از منابع سپرده گذار را هم فریز می کنند که بیش از ۲۷ تا ۲۸ درصد در عمل نرخ سود تسهیلات خواهد شد.
بعید است بانکها تسهیلات ۳۶۰ هزار میلیارد تومانی بدهند
وی با تاکید بر این که نیازمند راه های کارآمد بیشتری در حوزه سیاستگذاری پولی و بانکی بخش مسکن هستیم، اظهار داشت: احتیاج به برخی تحولات در این عرصه داریم و سپس سراغ برنامه ریزی برای اعطای تسهیلات جهت طرح های توسعه ای برویم. فراتر از اینکه، این تسهیلات تورم زا هست یا نه، باید دید که ضریب تحقق این سیاستگذاری چه مقدار است که بعید بنظر می رسد بطور کامل محقق شود.
تهاتر مسکن با نفت ایرادات فنی جدی دارد
کارشناس اقتصادی درباره تهاتر نفت با ساخت مسکن اظهار داشت: این سیاست نیز ایرادات فنی جدی در وضعیت فعلی دارد؛ اگر گفته شود که پس از موفقیت مذاکرات، امکان اجرای این طرح است که اصلاً دیگر نیازی به تهاتر نیست و می توانیم مانند دیگر کشورهای صادرکننده نفت، به آسانی محصولات خودرا به فروش برسانیم و از درآمدهای نفتی استفاده کنیم؛ در وضعیت بسته نیز منجر به خروج دارایی ها و سرمایه های کشور خواهد شد.
وی گفت: چون سرمایه گذاری با نفت در بخش مسکن، عایدی چندانی نصیب کشور نخواهد کرد و موجب می شود قسمتی از دارایی هایمان از کشور بیرون رود.
روش های تامین مالی مسکن، غیر از وام و تهاتر نفتی
بیضایی درباره تامین مالی ساخت مسکن اظهار داشت: باید از یک سری افرادی که در بازار مسکن هستند و دارایی زیادی دارند، قسمتی از منابع مالی را از این طریق تامین کنیم؛ البته در قانون جهش تولید مسکن، موضوع انتقال درآمدهای مالیاتی از محل املاک به بخش ساخت و ساز مسکن پیش بینی شده ولی هیچ سازوکار مناسبی برای آن در نظر گرفته نشده است؛ ما برای مالیات سالانه بر املاک، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه های لوکس قانون دائمی نداریم و فقدان این قوانین سبب شده تا ابزار لازم برای جبران کمبود منابع مالی در اختیار دولت نباشد.
وی روش دیگر را فروش اراضی دانست و اضافه کرد: برخی طبقات متوسط یا بالای درآمدی هستند که برای تامین مسکن خود به زمین نیاز دارند؛ افزایش عرضه زمین از طرف دولت می تواند قسمتی از مشکل تقاضای مسکن را برطرف کند؛ پس منابع درآمدی از طبقات مرفه به بخش مسکن سرازیر می شود که درنتیجه طبقات کم درآمد هم می توانند از محل درآمدی دولت از فروش اراضی، منتفع شوند.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب