فروش متری مسکن چالش ها و نتایج اقتصادی در بازار
به گزارش هم ماشین، کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: فروش متری بیشتر ابزاری برای سرمایه گذاری است تا راهی برای خانه دار شدن و در نبود نظارت شفاف، می تواند با چالش های حقوقی و اقتصادی همراه باشد.
به گزارش هم ماشین به نقل از مهر، در حالی که قیمت مسکن طی سالهای اخیر رشد بی سابقه ای داشته و توان خرید خانوارها، بخصوص در دهک های پایین درآمدی، کاهش یافته، در این شرایط بعضی از افراد و شرکت ها با فروختن متری املاک به مردم، از این تقاضا بهره برداری می کنند. این شیوه می تواند برای اشخاصی که توان خرید یک واحد کامل را ندارند جذاب باشد، اما در عین حال خطراتی برای سرمایه گذاران خرد دارد.
روشی که به زعم برخی می تواند چاره ای برای خانه دار شدن تدریجی باشد، اما نبود سازوکار قانونی شفاف و فقدان نظارت دقیق، این شیوه را به گزینه ای پر ریسک برای مردم تبدیل میکند. همینطور بر مبنای آخرین اعلام شده از جانب مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالانه بخش مسکن در خرداد ماه سال جاری ۳۹ درصد ارزیابی شده و تورم نقطه به نقطه مسکن در خردادماه هم ۳۶.۸ درصد و تورم ماهانه ۲.۲ درصد بوده است.
از سوی دیگر، باآنکه بانک مرکزی از اواسط تابستان سال قبل گزارشی در مورد تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران منتشر نکرده است، اما بر مبنای گفته داوود بیگی نژاد نایب رییس اتحادیه املاک نرخ خرید و اجاره بها در بازار ملک طبق شواهد میدانی افزایش پیدا کرده و بازار همچنان در رکود تورمی قرار دارد. در چنین شرایطی، برخی مستأجران و متقاضیان مسکن که امکان خرید یک واحد کامل را ندارند، به روش هایی چون خرید متری بعنوان گزینه جایگزین نگاه می کنند.
با این حال، کارشناسان حوزه حقوقی و اقتصادی اخطار می دهند که خرید متری مسکن بدون پشتوانه حقوقی، نه تنها مشکل تأمین مسکن را حل نمی کند، بلکه امکان دارد به بروز کلاهبرداری های جدید و سردرگمی های حقوقی منجر شود. ایده فروش متری مسکن اولین بار در سال ۱۳۹۹ توسط سازمان بورس عنوان شد، هدف این طرح، جذب سرمایه های خرد مردمی و هم فراهم سازی شرایطی برای سرمایه گذاری در قسمت مسکن، بخصوص برای اقشار کم درآمد عنوان شد. اما این طرح با وجود جذابیت ظاهری، به علل مختلفی، تابحال در حد چند تجربه محدود باقیمانده است.
گفتنی است، حتی اگر این پیش فروش ها طبق قوانین صورت گیرد، نظارت بر آنها کم است. به همین دلیل، خطرات زیادی برای سرمایه های خرد وجود دارد، به ویژه اگر این قراردادها درست ثبت نشوند یا از نظر قانونی مشکلی داشته باشند، همینطور خیلی از پلت فرم های آنلاین و مشاوران املاک بدون مجوز لازم این پیش فروش ها را انجام می دهند، که این سبب می شود نظارت بر صحت قراردادها بشدت کاهش پیدا کند و مردم در معرض ریسک قرار بگیرند.
فروش متری مسکن ابزاری برای سرمایه گذاری
در همین راستا، فرشید ایلاتی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر ضمن اشاره به سابقه اجرای طرح فروش متری مسکن، اظهار داشت: این مدل از حدود ۶ سال پیش به شکل استارت آپ در کشور مطرح شده و هم اینک چند شرکت به شکل محدود در این عرصه فعالیت دارند، اما اولین بار این ایده به شکل جدی از جانب سازمان بورس و بعنوان ابزار جدیدی برای سرمایه گذاری ملکی پیشنهاد شد.
وی اضافه کرد: هدف اصلی از این طرح، ایجاد گزینه ای جدید برای سرمایه گذاران در بازار مسکن بود، همان گونه که امکان سرمایه گذاری در طلا به شکل گرمی یا میلی گرمی فراهم شده، فروش متری مسکن هم در بورس با همین منطق پیشنهاد شد تا امکان سرمایه گذاری خرد در بازار ملک مهیا شود. حتی یک ابزار مشخص به نام اوراق سلف موازی خرید مسکن هم تعریف شد، اما به علت وجود چالش های فقهی و حقوقی، این ابزار هنوز به مرحله اجرا و ابلاغ نهائی نرسیده است.
ایلاتی افزود: باید دقت داشت که این طرح از ابتدا با رویکرد کمک به خانه دار شدن مستأجران تعریف نشده بود. بلکه هدف آن، امکانپذیر ساختن ورود سرمایه های خرد به پروژه های ساختمانی بود و نباید بعنوان راهکار قابل اتکا برای خانه دار شدن اقشار بدون مسکن تلقی شود.
وی خاطرنشان کرد: هرچند امکان دارد بعضی از افراد بدون مسکن یا مستاجرانی که امکان خرید کامل یک واحد را ندارند، از این شیوه بعنوان بخشی از سبد پس انداز استفاده کنند، اما به علت پیچیدگی های حقوقی، نبود چارچوب نظارتی دقیق، و همینطور بلوغ نیافتگی شرکتهای فعال در این عرصه، نمی توان این شیوه را در شرایط فعلی سفارش کرد.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه ساختار فروش متری در بازار آزاد با چالش های مختلف حقوقی مواجه می باشد، اظهار نمود: مبحث اصلی آن است که در این نوع فروش، چند نفر به صورت مشترک مالک یک واحد می شوند، بدون آن که هیچ کدام امکان سکونت در آنرا داشته باشند. در نتیجه، فروش متری بیشتر یک ابزار سرمایه گذاری است تا چاره ای برای سکونت.
ایلاتی تاکید کرد: آن چه در کشورهای دیگر بعنوان مدل مطلوب مطرح است، نه فروش متری مسکن بلکه راه اندازی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REITs) است. در این مدل، کل یک واحد مسکونی توسط صندوق خریداری می شود و متقاضی به اندازه سهم خود، مثلا یک دانگ، در ملک مالکیت پیدا می کند. پنج دانگ باقی مانده هم از راه اجاره بشرط تملیک به همان فرد واگذار می شود.
وی اضافه کرد: در این مدل، فرد مستأجر در واقع در خانه ای ساکن می شود که بخشی از آنرا از ابتدا خریداری نموده و مابقی را در چارچوب اقساط اجاره ای بازپرداخت می کند تا در انتها دوره، مالک کامل واحد شود. با وجود آن که نرخ سود این صندوق ها معمولا بالاست، اما برای مستأجران می تواند مقرون به صرفه تر از پرداخت سالانه اجاره بها و ودیعه باشد.
ایلاتی در انتها تصریح کرد: هم اکنون، یک یا دو صندوق از این دست در کشور شکل گرفته، اما هنوز ساختار اجرایی آنها کامل نیست. توسعه این مدلها می تواند بسیار کارآمدتر از فروش متری باشد و نقش مؤثرتری در حل بحران دسترسی به مسکن ایفا کند.
آیا نظارت کافی وجود دارد؟
به گزارش هم ماشین به نقل از مهر، فروش متری مسکن، در صورتیکه با نظارت دقیق و شفافیت باشد، می تواند فرصتی مناسب برای جذب سرمایه های خرد و حفظ ارزش پول در شرایط اقتصادی ناپایدار باشد. با عنایت به تأثیرات مثبت این طرح در توسعه پروژه های مسکونی و امکان مشارکت اقشار مختلف جامعه در بازار مسکن، لزوم توجه به نظارت های قانونی و اجرایی بیشتر از همیشه احساس می شود.
با توجه به حساسیت های موجود در بازار مسکن و احتمال بروز نوسانات قیمتی، نظارت دقیق و شفافیت در اجرای این طرح ها از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد. کارشناسان اعتقاد دارند که در صورت وجود نظارت دقیق، این نوع سرمایه گذاری می تواند بعنوان یک راهکار مؤثر برای حفظ ارزش پول و مواجهه با تورم عمل کند.
برای پیشگیری از مشکلاتی نظیر افزایش غیرواقعی قیمتها یا بروز فساد در این پروژه ها، کارشناسان پیشنهاد می کنند که نظارت های مستقلی از جانب نهادهای دولتی و سازمان ها بر این طرح ها اعمال شود. علاوه بر این، اطلاع رسانی شفاف به سرمایه گذاران و عرضه گزارش های دقیق از روند پیشرفت پروژه ها می تواند اعتماد عمومی را افزایش دهد و از بروز مشکلات قانونی جلوگیری نماید.
فروش متری مسکن از نظر فقهی بلامانع است
براساس این گزارش، در ادامه بررسی ابعاد حقوقی و شرعی فروش متری مسکن در بورس، «غلامرضا مصباحی مقدم» رئیس کمیته فقهی سازمان بورس روز چهارشنبه، ۲۵ تیر ۱۴۰۴ در نشست خبری ضمن اشاره به سابقه بررسی این مورد در کمیته فقهی اظهار داشت: بحث امکان خرید و فروش متری مسکن در بورس همچون مباحث قدیمی ما بوده است.
وی اضافه کرد: این پیشنهاد ابتدا از جانب سازمان بورس و بورس کالا عنوان شد و بعد از طرح در جلسات رسمی، مورد بررسی فقهی قرار گرفت. در نهایت، کمیته فقهی سازمان بورس موافقت نمود و از این جهت، خرید و فروش مسکن به شکل متری فاقد منع فقهی است، اگر احتیاج به بازبینی و تکمیل هم باشد آمادگی داریم.
منبع: هم ماشین
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان هم ماشین در مورد مطلب